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美国汽车-底特律汽车工业及其他产业的发展吸引了来自美国南部的大量居民-爆炸性新闻

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男孩海螺沟失联

如今中國也要倍加重視提防「鬼城」出現。事實上,許多資源型城市都面臨轉型難題,有的城市房價已跌到1000元/平方米以下,甚至個別城市已出現不少房屋荒廢的現象。當然也有個別城市轉型有所起色,值得慶幸。但同時我們也要看到,中國城市分化加劇,很多城市並無優勢產業,在競爭中已處於劣勢,註定這些城市人口還會大量流失。一方面有的城市房價不斷下跌,另一方面有的城市房價持續上漲,這也將加劇沒有優勢產業支撐的城市人口流失,必須提前採取措施預防「鬼城」出現。

某個城市房地產能不能持續發展,首先取決於自然因素,比如是否宜居,其次則決定於經濟社會能否同步發展。從這個意義上來說,房地產根本不可能一枝獨秀。換句話說,房地產持續發展下去是有前提條件的,即必須實現人與自然、經濟與社會和諧發展。破壞自然環境,房地產發展最終不可持續,更沒有超越經濟社會發展的房地產一枝獨秀的神話。

回過頭看,石油危機和愈發激烈的國際競爭,使得喜歡寬大舒適大排量汽車的美國人也不得不開始關注汽車的油耗,人們越來越多地選擇相對省油的汽車,一直以來以生產大排量高油耗汽車的底特律地位日趨衰落,甚至曾經輝煌一時的美國三大汽車巨頭也和當地政府一樣受到金融危機的波及,陷入了破產的困境。人們在這裏工作、居住,幾乎所有人都跟汽車業有關,多年來單一的經濟結構,使底特律在汽車業的危機到來時也不可避免地陷入了困境。

透過底特律不難看出,沒有了產業支撐,房地產蕭條在所難免。這樣的例子還有不少,限於篇幅不能一一列舉。總之,沒有產業支撐,房地產不可能一枝獨秀,沒有產業支撐的房地產只能是「空中樓閣」。

房地產發展必須要有經濟支撐,最核心的支撐就是產業。我們不妨以美國的底特律為例,來觀察實體產業與房地產的發展邏輯。今年,曾經有「汽車之城」美譽的底特律以成千上萬的空置房屋而問鼎美國空置房屋數量最多的城市,這裏也曾因花1美元就可以買到一幢別墅而備受關注,凸顯出這座「曾經輝煌過」的工業城市落魄的一面。底特律汽車工業及其他產業的發展吸引了來自美國南部的大量居民,使得底特律的人口數量在20世紀上半葉急劇增長。到1950年,底特律人口達到峰值的185萬,一度成為美國第四大城市,這也是底特律最輝煌的時刻。但隨後底特律開始走下坡路,到2010年只剩71萬人,60%的人口向外遷徙。

房地產會不會一枝獨秀?在回答這個問題前,不妨先說說「鬼城」。大家不要以為鬼城離我們很遠,一旦經濟蕭條,人去樓空,「鬼城」自然就會出現。其實,在每一個樓市「曾經輝煌過」的國家,都會留下大大小小的「鬼城」,就連美國這樣的國家也不例外。譬如今年出爐的美國「鬼城」排行榜,就有多個工業城市榜上有名。

前述榜單根據房屋空置率進行排列,印第安納州的巴里(19.42%)、北卡的希爾頓黑德島(16.90%)、密歇根州的弗林特(15.73%)和底特律(11.16%)是美國房屋空置率最高的城市,堪稱美國版「鬼城」。

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